Prepis | 2. prednáška: Hypotekárna bublina - Univerzita pre moderné Slovensko

Ako sme uviedli v predchádzajúcej prednáške, hypotekárna bublina sa nafukovala v rokoch 1998 - 2006 a bola výrazne živená expanzívnou menovou politikou FEDu, ktorý tým chcel zabrániť recesii po prasknutí internetovej bubliny v roku 2000. Čo sa vlastne stalo a prečo sa to stalo? Už sme spomenuli, že recesia po prasknutí internetovej bubliny bola prvá, počas ktorej neklesli ceny nehnuteľností. Za najdôležitejšiu príčinu nafúknutia realitnej bubliny môžeme z pozície rakúskej školy celkom určite považovať politiku FEDu, pričom čiastočne s týmto záverom súhlasí aj Krugman, ktorý Greenspanovi vyčíta, že bol neúspešný v odhaľovaní a eliminovaní „iracionálnych výstrelkov na trhu aktív“.

Ďalšia zásadná príčina spočíva v politike amerických vlád (Clintonovej aj Bushovej), ktoré umelými intervenciami zvyšovali aj ponuku hypoték aj dopyt po nich s cieľom rozširovania strednej vrstvy a lepšej dostupnosti bývania. Ako to vláda robila? Tu sú najdôležitejšie nástroje. Vláda tlačila na banky aby uvoľňovali prísnosť posudzovania žiadateľov o hypotéky. Využil sa na to najmä zákon o komunitnom reinvestovaní (CRA) pochádzajúci ešte z éry Jimmyho Cartera, ktorému za Clintona vláda vdýchla nový život a ktorý znamenal pre banky hrozbu žalôb, ak by neposkytovali pôžičky menšinám (napr. hispáncom, alebo černochom) v miere, akú vláda považovala za dostatočnú.

Existuje množstvo dôkazov priameho aj nepriameho politického tlaku na banky kvôli zabezpečeniu dostupnejšieho bývania znevýhodnených skupín obyvateľstva. Treba však dodať, že banky sa dali zlomiť veľmi rýchlo a sami pritom poskytovanie rizikových úverov akcelerovali, profitujúc z rýchlo rastúceho trhu.  Neskôr si vysvetlíme, že trh rýchlo rástol aj preto, že prostredníctvom nových finančných inštrumentov a finančnej globalizácie sa ešte znásoboval a internacionalizoval objem zdrojov, ktoré sa v tomto biznise točili.

Ďalším nástrojom, ktorým štát v USA pomáhal nafúknuť hypotekárnu bublinu bola daňová politika. Úroky z hypotéky sú významnou daňovo odpočítateľnou položkou, čím štát zvýhodňuje kúpu nehnuteľnosti cez hypotéku pred nájmom, alebo kúpou za hotové. Naviac je od dane oslobodený aj výnos z predaja nehnuteľnosti, čo výrazne posilňovalo motiváciu kúpy nehnuteľností ako investície - teda kúpy a následného predaja.

Pumpou ktorá bublinu nafukovala boli aj Fannie Mae a Fredie Mac, čo sú vlastne obrie štátom podporované hypotekárne agentúry, ktoré síce priamo neposkytujú hypotekárne úvery, ale odkupujú hypotéky od bánk na tzv. sekundárnom trhu. Teda banka vydá hypotekárny úver a obratom ho predá jednému z FM, ktoré si ich ponechajú, alebo ich ďalej predávajú, najmä cez rôzne deriváty založené na hypotékach. FM &FM sú veľmi zvláštne inštitúcie. Sú síce kótované na Newyorskej burze (NYSE), ale zároveň sú napojené na štát a majú zvláštne privilégiá, ako sú výnimky z regulácie finančných trhov, výnimky z daní, z kapitálovej primeranosti, ale hlavne implicitné vládne garancie v prípade insolventnosti. Čo sa aj potvrdilo, keď v septembri 2008 americká vláda prebrala (teda znárodnila) obe inštitúcie.

O tom, akú vážnu úlohu zohrali FM&FM  pri nafukovaní hypotekárnej bubliny svedčí najlepšie skutočnosť, že kým pred začiatkom nafukovania bubliny boli na sekundárnom hypotekárnom trhu len malými hráčmi, v predvečer vynúteného znárodnenia držali polovicu existujúcich a dve tretiny nových hypoték. Veľké množstvo lacných peňazí na trhu, politický tlak na poskytovanie hypoték spolu s všeobecnou vierou, že ceny nehnuteľností nemôžu klesnúť, spolu s rastúcimi výnosmi na tomto trhu viedli k zmäkčovaniu podmienok, za ktorých boli hypotéky poskytované.

Banky ich ľuďom doslova vnucovali, bez akejkoľvek akontácie, bez akejkoľvek záruky. Bez problémov dostal ktokoľvek hypotéku na dom, či už nový, alebo taký v ktorom už býval, v plnej hodnote domu pričom ručil len týmto domom alebo bytom. A zároveň ceny neustále rástli, čo viedlo k enormnému nárastu investícií do bytov a domov. Odhaduje sa, že v posledných rokoch pred krízou tvorili špekulatívne kúpy domov (za účelom kúpiť na hypotéku za nižšiu cenu a predať so ziskom za vyššiu) až štvrtinu celého realitného trhu. Prečo bublina tak rýchlo rástla a prečo potom tak rýchlo spľasla, Vám popíšem na príklade kúpy bytu za 100 000 USD.

Ceny rastú, veríte že budú stále, banky Vám ponúkajú lacné hypotéky bez akontácie a ručíte len bytom. Vezmete hypotéku, kúpite byt  a o dva roky ho predáte za 140 000 USD (ceny naozaj takto v rokoch 2004 – 2006 rástli). Slušný čistý zisk, ešte aj oslobodený od dane. V takejto situácii, pri obrovskom náraste voľných a lacných peňazí je úplne jasné, že príklady priťahujú a takéto investovanie nadobúda masové rozmery – bublina sa rýchlo nafukuje. Takto to išlo do júla 2006, potom sa rast cien zastavil a postupne začali padať. Čo sa stalo potom?

Predstavte si že ste ten istý byt v roku 2006 kúpili. Dali ste zaňho 140 000 USD, po dvoch rokoch (kedy sa väčšinou splácali len úroky, nie istina) má Váš byt hodnotu 100 000 USD, vy ale banke dlhujete 140 000 a ručíte len tým domom. Je pre Vás samozrejme výhodnejšie prestať splácať a to aj v prípade, ak na splátky máte peniaze. Dom prepadne banke a Vy ste ušetrili 40 000 USD. Presne to sa dialo, a to masovo. Preto sa bublina tak rýchlo nafúkla a preto potom aj s takým rachotom praskla.